提前还贷实用指南：需要考虑四大因素
作者：安卓
自去年下半年以来，提前还贷潮越演越烈，尤其是今年春节过后，随着人们年终奖下发，手头更加宽裕，而新增房贷利率接连调降带来的愈加强烈的不平衡感，更加坚定了一部分“高位站岗”人群提前还贷的决心。
那么，在哪些情况下提前还贷最划算，哪些情况下并不适宜提前还贷呢？近日，第一财经记者采访了多位专家和业内人士，并汇聚了他们的意见，以给购房者实用的建议。
房贷利率“抛物线”
你会提前还贷吗？近日，第一财经进行了一个小范围的调研，随机采访了多位购房者，根据调研结果：房贷利率越高的人群，提前还贷的意愿就越强烈。
事实上，近些年的房贷利率经历了一个“抛物线”走势。
仅以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨，此前融360发布的数据显示，到2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。
这也是房贷利率的顶峰时刻。当年，各地纷纷出台针对房地产市场的多项调控措施，直到2018年12月，首套房贷利率才开始掉头向下，此后，房贷利率走势虽有波折，但大体平稳向下，从5.71%一路下降。
2019年12月，全国首套房贷利率均值为5.52%，2020年12月为5.23%，2021年12月为5.4%。
也就是说，2017年~2021年之间，全国首套房贷利率均值基本在“5时代”徘徊。
进入2022年，房贷利率急速下滑。一方面，自2021年四季度以来，5年期以上LPR三度下调，另一方面，也是缘于多项提振房地产政策的叠加。
以广州为例，2022年年初，首套房贷利率就从5.85%左右普遍降至5.65%，上半年又经历多次下调。到了5月份，大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%~4.8%左右的利率标准，部分外资行最低降到了4.6%，全国首套房贷利率进入“4时代”。
而今年，30多个城市首套房贷利率“破4进3”，“3时代”开始到来。
对于那些在“5时代”购房的人群来说，“3时代”的到来给他们带来了较大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息，但“高位加点”却是固定的，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，提前还贷成为他们减少利息支出的现实选择。
一位2019年10月购房、房贷利率在5.3%左右的购房者对第一财经表示，目前正在准备提前还款，但多次拨打贷款行的电话，却一直无人接听，“另外，按揭合同也注明，提前还款要收取3个月的利息作为违约金。”该购房者说。
提前还贷的四大条件
那么，在哪些情况下提前还贷最划算，哪些情况下不适宜提前还贷呢？
首先，前提条件是手有“余粮”。
“一是提前还可视对讲款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；二是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说。
星图金融研究院副院长薛洪言也表示，房贷作为长期贷款资金，提前偿还房贷对应的是长期资金规划，只有在近3年没有大额资金支出，且存在稳定的现金流收入的前提下，购房人才应该考虑用自有资金提前偿还部分房贷。
其次，房贷利率是首要考虑的因素。
郑大源说，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大。
薛洪言也对第一财经表示，若房贷利率高于5%，购房人提前偿还房贷是具有性价比的；若房贷利率在5%~4.5%之间，提前偿还房贷的性价比一般；若房贷利率低于4.5%，投资者应优先考虑投资理财，通过投资理财产品大概率能获得高于4.5%的长期收益率，提前偿还房贷并非好的选择。
再次，“余粮”是否有更好的去处也要考虑。
郑大源说，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”计算，如果找不到高于持有一套房产成本的理财产品，那么，提前还款可能就相当于理财了。
最后，对于提前还款的时点选择也非常重要。
市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析称，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，提前还贷的意义不大。
“左也一刀，右也一刀”
提前还贷潮越演越烈，也给银行带来不小的压力，众所周知，住房按揭是银行信贷资产中长期、稳定且安全性最高的优质资产。而提前还贷，对银行来说，将会损失部分利息收入。
那么，如何缓解人们扎堆提前还贷，当下呼声最高的解决方案是调降存量房贷利率，给“高位站岗”的人群带来切实的优惠。
事实上，早在2009年年初，就曾有多个商业银行下调存量房贷利率。
天风证券分析师韩笑认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，即使出台相关政策，执行条件或更为苛刻。
在具体操作上，招联金融首席研究员董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打8.5折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打9.5折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。
不过，与提前还贷类似，调降存量房贷利率也将损失银行的部分利息收入，压缩银行的利润空间。
“可以说，对银行有利有弊，降低部分存量房贷利率，让渡部分利息收入，可以留住更多客户。同时，这也需要金融管理部门加强引导。”董希淼对第一财经说。
但也有专家认为调降存量房贷利率不太可行。
薛洪言说，若算大账，下调存量房贷利率弊大于利，可行性不大。当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行经营的稳健性和可持续性，侵害银行业高质量服务实体经济的能力，得不偿失。
“同时，从中长期角度看，‘随意’下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳定性的预期和信心，影响银行业估值水平的稳定性和再融资能力。”薛洪言说。
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