二手房“带押过户”释放市场交易活力
本报记者 孙蔚
在以往的二手房交易中，如果卖家的二手房办过房贷、曾被抵押给银行，那么此次交易时需要卖方先还清贷款、解除抵押后才能过户。为此，买卖双方需要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需时间较长，还要支付一定的费用。如今，多地试行推出二手房“带押过户”，进一步简化交易手续，释放市场交易活力。
多地试行“带押过户”
什么是“带押过户”？北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师对《中国消费者报》记者解释道，通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。
据《中国消费者报》记者了解，2022年有个别地区试行二手房“带押过户”，近期有多地集中推出该项措施：广东广州、江苏南京、福建福州、山东济南、江苏无锡、河北唐山等10多个城市相关部门均发布消息，提出存在抵押的二手房可以“带押过户”。目前，无锡15家二手房交易资金监管银行中，已有建设银行、农业银行、工商银行等可以开展同行“带押过户”业务。9月19日，建设银行无锡分行在一位业主未提前还贷的情况下，将其名下房产完成交易过户，标志着无锡“带押过户”二手房交易业务正式落地。
据媒体报道，9月21日，唐山市民钟先生因有卖房需求来到平安银行唐山分行咨询相关业务。在听取银行工作人员关于“带押过户”模式的介绍后，他欣然采纳。9月22日，平安银行完成审批。9月23日，银行及买卖双方共同申请办理了“带押过户”，钟先生当天就领取到了不动产权证书和抵押登记他项权利证，完成了唐山首例二手房“带押过户”转移登记。
济南市发布通知正式推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可以放款的流程，调整为预告登记放款，为“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。
南京不动产登记中心发布消息称，通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，目前已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易额超5亿元。
简化流程激发活力
一提起“带押过户”的政策，北京链家增光路店的经纪人王先生就特别兴奋。他告诉《中国消费者报》记者，在传统的二手房交易中，卖家要出售二手房就必须把手中二手房的贷款先结清，流程为“房主筹钱偿还二手房剩余贷款-房主卖房-下家付款-房主收款”，这就导致此类二手房的交易时间周期会很长，少则十天半个月，多则一个月以上，交易中间很有可能因各种因素导致交易失败，此外房主还需要交各种费用，增加了交易成本。
“对有改善需求的卖方来说，需要综合考虑房子挂牌家用门铃后的成交周期、过户解押周期等多方面因素，无形中降低了二手房的市场流通性。实行‘带押过户’可以简化手续，方便了买卖双方，省时、省力、省钱，特别受市场认可。”王先生告诉记者，这几天一直有置业者前来咨询“带押过户”。
广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国消费者报》记者介绍说，过去，交易周期长、成本高是制约二手房市场流通性的一个重要因素。二手房交易流程中，赎楼和贷款差不多就占了交易时间的一半，导致“卖一买一”的换房需求受阻，影响了新房交易，对房地产良性循环有一定的影响。
“在许多重点城市，二手房交易占据较大的市场份额。二手房交易常以‘连环单’的形式，一个交易能带动多套房交易，从而达到丰富供应、活跃交易投资、带旺市场的效果。”李宇嘉表示，新模式的出台，将为市场注入新的活力。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，“带押过户”的方式在节省资金成本的同时，可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
中原地产首席分析师张大伟告诉《中国消费者报》记者，“带押过户”有其局限性，一般情况下，必须在同一家银行才能带抵押过户。举例来说，房主以前是在建行做的房贷，新购房的人也必须在建行申请贷款，才能实现“带押过户”涂鸦可视对讲。
张大伟认为，当下房地产市场依然处于相对低迷中，今年8月份，一二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者的成本，但对于市场交易量和房价的影响不会很大。
交易安全仍须注意
二手房“带押过户”在方便买卖双方的同时，如何确保交易安全是不容忽视的问题。
北京邮政储蓄银行贷款部工作人员对《中国消费者报》记者表示，目前北京没有这种业务。他认为，这种操作相当于直接更改贷款人，会存在债权人不容易界定的问题。“卖房贷款还没还完，债权是贷款银行的，如果买家的贷款银行重新做抵押贷款，会存在界定难的问题，风险较大。如果按照二次抵押的方式操作，可能导致购房者获得贷款的额度偏低。如果通过变更借款人的方式进行，银行则需重新评估购房者是否有相关贷款资质，这些数据会涉及到公积金中心、房管等多个部门，需防范风险。”
中指研究院分院研究主管郭晓锋对《中国消费者报》记者表示，多地推出的“带押过户”模式大多引入了公证处“提存账户”服务，可通过公证处的介入充分保障交易安全，解决买卖双方互不信任的问题。
郭晓锋进一步解释称，公证提存组合服务可以实现“用买方的购房贷款来偿还卖方欠银行的贷款”。对卖方而言，不必筹措过桥资金进行贷款解押，降低了交易成本。对买方而言，把房款打进提存账户就可以过户拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障了双方利益，全面化解交易风险。
王佳红特别提醒消费者，抵押权在《民法典》中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定。比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在《民法典》施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能“带押过户”的。
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